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【大紀元2013年12月14日訊】（大紀元記者季薇多倫多編譯報導）與大銀行打交道，很容易陷進已公佈按揭利率陷阱。當然，你不用非得按照已公佈按揭利率償還你的下一筆房貸；但是，違約金就另當別論。

據《環球郵報》報導，按揭貸款經紀人麥克里斯特（Robert McLister）稱，如今幾乎沒人會按照已公佈按揭利率償還房貸。真正的危險是，已公佈按揭利率會被用來計算你的違約金。例如，在萬般無奈的情況下，你撕毀了按揭合約，為此你可能得額外耗資幾千元。

違約金重要性不亞於獲得最低按揭利率

當按揭合約被撕毀時，一筆違約金旨在補償貸款方。麥克里斯特說：「這是出發點。但是在很多情況下，它被過度收取；在很多情況下，它成為一種懲罰。」

當我們面對新一輪大銀行季度性盈利報告公佈之際，考慮投資者的精彩利潤和股息是如何創造的，這非常有必要。一種方法是，大銀行使用已公佈利率而非較低的折扣利率，來計算客戶的按揭違約金。

在時下房價高企的大環境下，對客戶而言，獲得最低按揭利率至關重要；反之，當詢問按揭違約金，客戶也應該保持同樣的關注力。

雖然將買來安居樂業的房屋的按揭合約撕毀，考慮這種必要性，似乎有點難以想像；但麥克里斯特稱，約70 ％的人士會在按揭合約到期前，調整自己的5年期固定利率按揭貸款，雖然很多是做再融資或者換更大的房子，而非徹底撕毀合約。

如果你擁有浮動利率按揭貸款，按揭違約金計算很簡單。大多數情況下，違約金相當於三個月的利息。但是對固定利率按揭來說，就高得多，要計算所謂的息差（IRD）。所以，商談按揭貸款時，一定要問清楚違約金是按照已公佈利率還是折扣利率計算的。這很重要的，因為使用已公佈利率，違約金要高得多。

算一算

不信？我們來算一筆賬。例如，三年前有客戶以5年固定利率借了25萬元的房貸，還欠債20萬。假設，原始按揭利率為3.64%，折扣率為1.5%，幾大銀行的房貸提前還款計算器會顯示，違約金在5,000元至7,600元左右。

讓另一些貸款方幫你查查，違約金也有1,800至2,800元。這些都是非常粗略的比較，因為貸款方要求你提供的信息都不同。但是，你至少獲得一個概貌，大銀行違約金重，並為貸款方創收。

膨脹的按揭違約金，也限制了客戶轉往其他貸款方的意向。想像一下，你要再融資或換更大的房子，而你的銀行不能提供有競爭力的利率。你說你要換銀行，這才發現違約代價是如此昂貴。

指點迷津

麥克馬斯特提醒，如果想增加按揭貸款、購買更貴的房子，一些銀行有既定政策，為客戶提供比已定利率稍低的優惠。

另一些貸款方往往比大銀行擁有更優惠的利率，違約金通常也更低。那麼，為甚麼這麼多人還是與大銀行打交道呢？

麥克里斯特推測，一些借款人圖省事，在自己的銀行辦理按揭貸款，能夠隨便進入一個分行問問，很方便。如果你喜歡上網付款，而另一些貸款方不能像大銀行一樣提供很大的網站。

有一點你不必擔心，就是：如果你從另一些金融機構貸了款，貸款方破產了怎麼辦？

麥克里斯特說：「如果貸款人倒閉，幾乎沒有甚麼會改變，除了新的貸款人冠名。」◇

（責任編輯：文鳳）

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